Frente a la demanda
por la propiedad
subterránea los
Registros Públicos
“tendrán que
rediseñar sus motores”
Nota del
editor – El doctor Martín Mejorada, profesor de Derecho Civil y socio fundador
del Estudio Mejorada, publicó el siguiente artículo en La Ley, órgano
informativo del Poder Judicial del Perú, y abordó el tema de la propiedad
subterránea, que es aún de escaso conocimiento de la ciudadanía y probablemente
de los organismos estatales encargados de normar la propiedad, por lo que
indica que los Registros Públicos “tendrán que rediseñar sus motores de
búsqueda catastral, sus plantillas de inmatriculación y su idea de
superposición”. Esperamos que su publicación en esta página bajo el novedoso
título que él reproduce de una obra del novelista francés Julio Verne,
contribuya a un mejor conocimiento de un asunto de vital interés general.
Viaje al centro de la tierra
por Martín Mejorada
 |
| El autor |
Las
ciudades y poblados más importantes del mundo son como quesos gruyer. Una red
de estructuras subterráneas atiende necesidades de todo tipo. Verdadera maraña
de túneles, acueductos, oleoductos, caminos, centrales nucleares, depósitos de
alimentos, represas, refugios, bases militares y hasta ciudadelas enteras se
despliegan a diversa profundidad bajo el suelo. Contemplar los planos de estas
profundidades emula el pergamino de Otto y Axel (*).
Ese mundo
subyacente nos es ajeno, no porque prefiramos la vida luminosa sino porque
hemos sido tan pobres que los pocos recursos apenas alcanzaron para obras
rudimentarias (tubos, cables, tanques y vías a la vista de todos).
Sin
embargo, pese a nuestros problemas, en los últimos años se demanda nueva y
moderna estructura que en muchos casos mira hacia abajo.
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| La titulación de la propiedad subterránea |
Un mundo
nuevo asoma con ocasión de proyectos de gran envergadura que el Estado propicia
y los privados ejecutan. Trenes subterráneos, vías expresas, mineroductos,
caminos que conectan puertos, gasoductos, etc. demandan del Derecho una
aplicación inteligente, que provea titularidades oponibles y garantías de
inversión.
Una de
esas titularidades es la propiedad subterránea. Conforme al artículo 924 del
Código Civil, el dominio del suelo termina en el punto donde este deja de ser
útil para su dueño.
Las
normas urbanísticas son determinantes para medir esta utilidad. El dominio de
la corteza llega hasta donde el propietario pueda ejecutar alguna obra o
actividad lícita. Todo lo demás es del gobierno (artículo 822 inciso 4 del
Código Civil de 1936).
Dada la
profundidad de la infraestructura antes referida, casi siempre se desarrolla en
espacios que pertenecen al Estado (sección independiente del suelo y de dueño
distinto).
Estas
cavidades o polígonos son verdaderas unidades prediales apartadas de la
superficie, no se superpone a esta ni requiere el permiso de sus dueños, pero
sí necesitan partidas registrales propias donde anotar los derechos del propio
Estado, contratistas y financiadores.
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| Tendrá que "rediseñar sus motores" |
El título
emana de la ley, por tanto, basta que la autoridad (SBN) lo haga constar en una
resolución y disponga la inmatriculación en el Registro de Predios (Decreto
Legislativo 1358).
Es cierto
que los sótanos públicos requieren conexión material con la superficie, para lo
cual se necesitan servidumbres legales o convencionales (artículos 1035 y 1051
del Código Civil), pero no dejan de ser campos separados.
Los
Registros Públicos tendrán que rediseñar sus motores de búsqueda catastral, sus
plantillas de inmatriculación y su idea de superposición.
A las
ubicaciones geodésicas del suelo habrá que sumar locaciones subterráneas. Los Registros no pueden resistir a la
necesidad de inscribir el subsuelo y sus componentes.
Por si la
imaginación de Verne no fuese suficiente para este viaje, y consciente de que
los esquemas del procedimiento registral suelen ser rígidos al cambio, el
Decreto Legislativo 1358 le ha dado a la SBN el control de la situación y el
poder de impulsar y ordenar la inscripción de sus bienes.
Esperemos
que los administradores de partidas estén a la altura de las
circunstancias.
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(*)
Sobrino y tío, protagonistas de la novela Viaje al centro de la Tierra, de Julio Verne.
(Imágenes
de La Ley, Metropolitano, diario Correo)
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